今からでも儲かる?
不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資をすることで不動産が勝手に働いてくれて、定期的に家賃収入が入り、自由な時間をたっぷり作れる。
サラリーマンにとっては夢のような話です。しかし、不動産投資で必ず儲かる方法はあるのでしょうか?

不動産投資について検証してみます。

 

不動産投資のメリット

不動産投資には一般的に以下のようなメリットがあると言われています。

  • 少ない自己資金で多額の投資ができる(レバレッジ効果)
  • 安定的な利回りが得られる
  • 低労働の収益源である
  • 他の運用手段に比べて価格変動が緩やかである
  • 減価償却などにより節税効果が得られる
  • 場合によっては売却益が得られる

不動産投資では、少ない自己資金でも、購入する物件を担保とすることで銀行から自己資金の何倍ものおカネを借りることが可能です。これが不動産投資のレバレッジ効果です。
たとえば、自己資金500万円でも、3,000万円の物件を買うことができます。

その他のメリットとしては、ローンで投資用物件を取得する場合、団体信用生命保険(団信)に加入することになるので、生命保険の代わりにもなります。ローンを組んだ人に万一のことがあっても、保険会社がローンの残債(最大1億円)を支払ってくれるので、残された家族は安心です。高度障害にも適用されますし、一般の生命保険と比べると掛け金は割安で済みます。

また、相続の面でも不動産は有利です。相続の際、投資用不動産は、時価で計算される現金や株式と違って、「評価額」で計算されます。
投資用不動産の評価額は更地よりも低く、建物なら取得価格の50%くらい、土地部分は時価の80%くらいで評価されます。さらに賃貸中であれば土地・建物ともに評価額を下げることができます。相続対策としても不動産投資は有効なのです。

さらに、ペイオフ対策にもなります。
もし金融機関が破たんした場合、普通預金や定期預金などは、預金者一人当たり元本1,000万円までとその利息しか保護されません。このリスクを避ける方法として、株や投資信託に投資する方法もありますが、不動産投資ももちろんその手段となります。
1億円の不動産は、仮に銀行が倒産しても1億円の価値があります。

入居者がいれば変わらず月々の家賃収入が入ってきますし、インフレにも強い現物資産です。
これらが不動産投資の魅力です。

 

不動産投資のデメリット

ただし、不動産投資はそう美味しい話ばかりではありません。
もちろんリスクもデメリットもあります。

まず、よい不動産を買うには、良い物件と悪い物件を見極める「目利き力」が必要です。
ここで悪い物件に不動産投資してしまうと何が起きるのでしょうか?

  • 入居者がなかなか決まらない(空室ばかりになってしまう)
  • リフォームや修繕などの出費がかさむ
  • 入退去が頻繁で、入居者のトラブルが絶えず、手間ばかりかかってしまう

こうなると不動産投資は大きなリスクを負うことになります。
安定的な収入が得られないばかりか、ローンを利用している場合は、家賃をローンの返済費が上回る場合もあり得ます。これを避けるためには不動産投資をする際に、物件の「収益力」「担保力」「稼働力」を見極める必要がありますが、これは素人にはなかなかむずかしいことです。

さらに、家賃の滞納リスクもあります。入居者が必ず毎月、きちんと家賃を払ってくれるという保障はありません。
家賃を滞納したり、居座られたり、ひどいケースでは夜逃げされたりというリスクもあります。保有物件がそれ一つなら、不動産投資をした人の損失は100%となります。

家賃の滞納は経理上「未収金」となり、売上に計上されます。
売上には課税されますので、不動産投資をした人にとっては踏んだり蹴ったりの事態となります。
この場合、最近は滞納保障会社のサービスを利用するケースが増えてきたようですが、いずれにしろ手間とコストがかかります。

また、変動金利でローンを活用している場合、気をつけなければいけないのが金利上昇リスクです。
デフレから脱却した日本では、今後は金利の上昇が予想されます。不動産投資のメリットは銀行から融資を受けてレバレッジを効かせられることですが、金利が上昇するとキャッシュフローが大幅に悪化してしまいます。
固定金利で借りればこの心配はなくなりますが、当然、借り入れ金利は高くなり、それだけキャッシュフローも低下します。

さらに、今後は不動産の値下がりリスクもあります。
日本の人口減少や産業の海外移転は着実に進んでおり、大局的に見れば不動産投資には逆風が吹いています。事実、日本では空き家の比率がすでに総住宅数の13%に達しています。
世帯数から見れば、住宅はすでに余っているのです。

2020年の東京オリンピックが不動産投資の追い風になるという見方もありますが、専門家の中では、今後値上がりするのは都心のごく一部の物件に限られるという見方も多いようです。今後、素人が不動産投資をするには「目利き能力」を鍛えてから、よほど慎重に行う必要があるでしょう。

私共シズハンは不動産投資に関する投資家様のお手伝いを専門的に行っており、こういったメリット・デメリットを踏まえ、ご提案や幅広いサポート業務を行っております。

不動産投資をしているが思うような収益を得られていない方や、これから不動産投資をやってみたいとお考えの方、お気軽にお問い合わせください。⇒気になる方はこちら

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

関連記事

投資物件お知らせサービス
シズハンのマンション無料査定フォーム
シズハンの土地建物無料査定フォーム

facebook

サービス対応地域

静岡県全域

静岡県西部

浜松市(中区 東区 西区 南区 北区 浜北区 天竜区),磐田市,掛川市,袋井市,湖西市,御前崎市,菊川市,周智郡森町

静岡県中部

静岡市(葵区 駿河区 清水区) ,島田市,焼津市,藤枝市,牧之原市,吉田町,川根本町

静岡県東部

富士市,沼津市,御殿場市,富士宮市,裾野市,駿東郡清水町,駿東郡長泉町,駿東郡小山町,三島市,伊東市,熱海市,下田市,伊豆市,伊豆の国市,東伊豆町,河津町,南伊豆町,松崎町,西伊豆町,函南町

投資物件・不動産投資・競売サポートに関するお問合せ 投資物件・不動産投資・競売サポートに関するお問合せ