競売物件でマンション投資を行う
3つのポイント

あなたは競売物件(競売不動産)という言葉を聞いたことがあるでしょうか。一部のマンション投資を行う人の間では、不動産を相場よりも安く購入できるため非常に注目されています。

「えっ、じゃあマンション投資を低コストで始められるのか?」

と思われるかもしれませんが、実は競売物件は購入時や引き渡し等に何かと手間がかかることが多いため、専門的に競売物件を扱っている人を除き、なかなかマンション投資まで結びつかないという方が多いようです。

しかし、2020年の東京オリンピックの開催も決まり、不動産市場が盛り上がりを見せ始めているなか、マンション投資をする上で安く不動産を仕入れる手段を知っておくということも必要なのではないでしょうか。

今回のコラムでは、競売物件でマンション投資を行うための基礎知識についてご紹介したいと思います。

 

競売物件でマンション投資を行うための基礎知識(概要編)

では、そもそも競売物件とはどのような不動産を指すのでしょうか。簡単にご紹介しましょう。

競売物件とは、借入金の返済ができない債務者が、その担保として提供していた土地や建物などの不動産を債権者が裁判所に申し立て、裁判所を介して売却する不動産物件のことを言います。
つまり、住宅ローン等を借りた人が何らかの理由で毎月返済できなくなった場合、担保として提供していた不動産等を売却し、ローンを貸していた銀行等が資金を回収するための手段とするのです。
そのため、一般的に競売物件と普通に中古マンションとして売られている物件が同等のものであれば、競売物件のほうが安く購入できるという訳です。

ではどのようにして競売物件を購入すればよいのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

 

競売物件でマンション投資を行うための基礎知識(購入編)

まず、競売物件を購入するためには物件の情報を集めることから始めなくてはなりません。では、どこで競売にかけられている不動産の情報を入手すればよいのでしょうか。

一番確実な方法としては、各地の裁判所の本庁や支部にある閲覧室に行き、競売物件の情報を入手する方法です。
またインターネット上でも最高裁事務総局が運営している不動産競売物件情報サイト(BITと呼ばれることもあります)から各裁判所に据え置かれているものと同じ書類がPDF形式でダウンロードすることができます。

ホームページを見てみると、都道府県ごとに物件情報を閲覧することができ、用途別や沿線別に絞り込むこともできます。
また、物件情報の詳細とどんな物件なのか判断するために必要な3点セット(物件明細書、現況調査報告書及び評価書等)をPDF形式でダウンロードすることができます。

ここで聞きなれない言葉が出てきました。
物件を判断するために必要な3点セットとはどのようなものなのでしょうか。簡単にまとめてみましょう。

 

(1)物件明細書

その不動産を買い受けた場合に買い受けた人が引き継がなくてはならない事項が記載された書類です。
ただし、新しい事実が発覚した場合にはその権利関係が変わることもあります。

 

(2)現況調査報告書

執行官が実際に物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況等が記載された書類です。
現在この物件がどういう状況なのか、どのような契約関係になっているのかが関係人の陳述という形で掲載されているのが特徴です。

また、物件の外見や内部等を写真で撮っているので、ある程度物件の状態を判断するのに利用することができます。

 

(3)評価書

不動産鑑定士が競売に出された不動産の価格評価とその計算過程等について記載した書類です。また、建物について詳細な構造や、電気・ガス・水道がきちんと通っているか、ガスの種別は都市ガスかプロパンガスかまで詳細に記されています。

このように3点セットは非常に重要な情報を記した書類になります。競売物件を探す際は価格だけでなく、この3点セットをよく読んで物件の状態や権利関係について把握しておくことが必須になります。

競売物件を購入するためには、インターネットオークションと同様に入札によって一番高い価格を付けた人が購入することができます。
入札する際には売却基準価格の10分の2以上の金額を保証金として裁判所が指定する銀行口座へ振り込む必要があります(落札できなかった場合は保証金が返却されます)。

落札できた場合は入札価格から保証金を差し引いた残額を裁判所が定める期日までに納付する必要があります。もし、裁判所が定めた日までに残額を納付できない場合は保証金が全額返ってきませんので注意が必要です。

競売物件の調査から一通りの流れを見てきましたが、競売物件を購入する際、あるいは購入した後どのようなトラブルが考えられるのでしょうか。

 

競売物件でマンション投資を行うための基礎知識(トラブル編)

競売物件であるからこそ注意しておかなくてはならない点もあります。では競売物件を購入する際はどのような点に注意しなくてはならないのでしょうか。

 

(1)物件の内覧ができません

競売物件では一般の不動産取引と違い、物件の内覧をすることができません。あくまで物件を所有しているのは他人です。
つまり、部屋の内部はどのようになっているのかは現地調査報告書に付属している写真でしか判断することができません。

仮に写真で写っていない部分に重大な瑕疵(不備)があったとしても、落札者の責任になります。マンション投資をお考えの際はその点をリスクとして考える必要があります。

 

(2)代金は原則先払い

入札する際にかかる保証金を含めて現金で先払いをする必要があります。
つまり、落札できた場合は保証金だけでなく、入札時に記載した価格全額を不動産の引き渡し前に支払う必要があります。

現在では住宅ローンや不動産投資用のローンを利用できる場合もあるようですが、普通の中古マンションを購入するよりは金利が高いのが一般的です。

 

(3)落札した物件に多額の滞納金がある場合があります

マンション等でありがちですが、管理費等の滞納金が残っている場合があります。この場合、滞納金は落札者が引き継ぐことになるのが一般的です。注意したいのはその滞納期間の長さです。

半年~1年くらいであればそこまで負担に感じることはないかもしれませんが、物件によっては5年~10年以上滞納している物件もありますので、あらかじめ確認しておく必要があります。

マンション投資をしようと思っても、滞納期間が長ければ赤字になりかねません。充分に注意しておくべきポイントです。

このように、競売物件には競売物件特有のリスクがあります。競売物件専門にアドバイスを行う業者も存在しますので、まずはアドバイスを求めて経験をつんでみるのも良いかと思います。

 

私共シズハンも、不動産競売を専門的に取り扱っている業者であり、これから不動産競売をやってみたいとお考えの方や、すでにやられている方のお手伝いをさせて頂いております。

不動産競売物件の調査、入札だけではなく、落札後の幅広いサポートまで行っておりますのでご興味ある方はお気軽にお声おかけ下さい。
⇒気になる方はこちら

 

競売物件でマンション投資を行う3つのポイント

いかがでしたでしょうか。
今回は競売物件を中心に取引の一巡とリスクについてご紹介しました。

競売物件を購入しているのは主に不動産業者が多いようですが、マンション投資を実践する場合は低いコストでよりよいマンションを購入することが何よりも大切です。

投資用マンションを仕入れる際の選択肢として利用すると投資の幅がより広がりますね。

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